<配资炒股票>老破小风险加剧？政策、贷款、安全三大关键点，买房前必须搞清楚
“房龄超过25年，银行只肯借一半。
”——这不是中介吓唬人20年的二手房能贷款吗，是广州工行、建行8月刚落地的硬杠杠。
同一周，北京海淀一套1989年的老学区房，因拿不出合格的结构体检报告，挂牌680万，最后520万成交老破小风险加剧？政策、贷款、安全三大关键点，买房前必须搞清楚，还搭上买家30万的加固费。
老破小，正从“情怀”变“风险”。
想捡漏？
先搞清三件事：政策卡不卡、银行贷不贷、房子垮不垮。
一、政策卡不卡：旧改名单就是“生死簿”
住建部今年给5.3万个小区发了“通行证”——列入旧改20年的二手房能贷款吗，政府兜底做基础手术：换水管、装电梯、补外立面。
没上榜的，自己扛。
怎么查？
1.进本省住建厅官网，搜“2023年城镇老旧小区改造计划”，小区名在表格里，恭喜，国家替你出钱；
2.不在表里的，看街道答复——“已申报未入库”代表排队，”未申报”基本放弃治疗。
深圳补贴电梯50%，北京最高28万，哈尔滨只给换暖气管，南方没暖气补贴。
政策红包地域差一格，钱包差一截。
二、银行贷不贷：房龄=首付比例
银行内部有张“房龄—成数”对照表，各地微调，底线趋同：
- 20年内：正常首套三成；
- 25年：四成起跳；
- 30年：五成+利率上浮20BP；
- 35年：直接拒贷。
更狠的是公积金——天津、合肥已明文“1990年前不给贷”。
一句话：房龄越老老破小风险加剧？政策、贷款、安全三大关键点，买房前必须搞清楚，首付越像买商铺，利率向经营贷看齐。
三、房子垮不垮：60年寿命≠你能住60年
中国建科院今年把混凝土设计年限提到60年，但加了个括号：“每5年体检一次”。
就像人年过四十，年年要抽血拍片，老房20岁起就得做“心电图”：
- 红外热成像：墙面空鼓一眼看清，像CT片里的阴影；
- 钢筋扫描仪：数得清几根筋锈了几毫米，比老中医把脉准；
- 混凝土回弹仪：一锤下去，强度不足C25直接标“重症”。
一次体检2000—5000元，比成交后突然掏30万加固便宜得多。
北京那套学区房就是省了小五千，亏了160万。
四、市场怎么选：次新房成“硬通货”
贝壳上半年数据：10年内次新房成交占比47%，比2021年涨12个百分点。
买房人用脚投票——
- 2005年后商品房，设计荷载、抗震、保温一步到位，再撑20年无大修；
- 2015年后建的，自带外墙保温、断桥铝、直饮水，基本“拎包养老”；
-1998—2004年“经济实用房”，楼板薄、管线铁，十年内必爆管，是“伪次新房”。
记住一条红线：房龄>贷款年限-5。
想贷25年，房子不能超过20岁，否则银行直接砍成15年，月供飙升。
五、捡漏的正确姿势：五步法
1. 先查旧改名单——政府不救就别当救世主；
2. 再算贷款成数——把房龄带到银行APP里试算，别等批贷才傻眼；
3. 强制结构体检——让卖家出报告，不出就签“检测条款”：不合格可退；
4. 看维修基金余额——账户没钱，未来换电梯每户要掏两三万；
5. 算“隐形成本”——老房水电暖全换，预算按建筑面积×500元/㎡打底。
结语
老破小不是不能买20年的二手房能贷款吗，而是不能再“闭眼买”。
政策、金融、技术三条红线老破小风险加剧？政策、贷款、安全三大关键点，买房前必须搞清楚，把“情怀”拆成明码标价的风险。
买房前，把旧改名单、银行贷款表、结构体检报告叠在一起看，才是真正的“捡漏”。
漏不是价格，是信息差——谁先看懂规则，谁才能用今天的价，买未来还能住的房。
